Définition d'une Association Syndicale Libre

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Qu'est-ce qu'une ASL ?

Une Association Syndicale Libre (ASL) est un mode de gestion regroupant des propriétaires, particuliers ou professionnels, d’un ensemble d’habitations au sein d’un même lotissement. 

L’ASL détient la responsabilité des espaces et équipements communs avec pour objectif de les gérer de manière collective. Son rôle essentiel consiste à faire respecter l’application du cahier des charges, de répartir les dépenses et d’assurer le recouvrement des charges entre les colotis. 

Le concept d'ASL a évolué au fil des décennies pour répondre aux besoins complexes de gestion collective des propriétés.

Le premier texte qui fonde les ASL remonte à 1865 : La loi du 21 juin 1865 établit les premières bases réglementaires autour de l’association syndicale libre. Elle est complétée par le décret du 18 décembre 1927 qui a encadré jusqu’en 2004 le fonctionnement des associations chargées de la gestion des parties communes des ensembles de maisons individuelles, la gestion d'espaces, de bâtiments et d'équipements communs à plusieurs propriétaires ou copropriétaires.

Depuis 2004, les ASL sont régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004, complétée par le décret du 3 mai 2006 qui ordonne l'obligation de mettre les statuts en conformité selon les règles définies. En cas de non-conformité, les ASL perdent leur personnalité juridique et ne peuvent plus intenter d'actions en justice. Pour éviter de se retrouver en difficulté, comme en cas d'impayés de cotisations des colotis, ou la mauvaise exécution d'un prestataire, il est primordial de mettre à jour les statuts de l'ASL.

L’objet de l’Association Syndicale Libre

En plus de certaines obligations légales, une Association Syndicale Libre doit avoir un ou plusieurs « objet(s) » ou « raison(s) sociale(s) », à savoir une ou des mission(s). 

Elle a notamment pour objet l'acquisition, l'entretien et la gestion des biens et équipements à usage commun à tous les propriétaires, à savoir :

• les voies de circulation et leurs dépendances y compris l'éclairage,
• les trottoirs,
• les plantations et les espaces verts,
• les canalisations et réseaux,
• les emplacements de stationnement,
• les dispositifs de signalétique,
• les portails et barrières

De manière générale, l'ASL s'engage dans l'entretien et la gestion de tous les équipements situés dans l’emprise de son périmètre et dans l'intérêt collectif. Cela entend :

• la réalisation de travaux d'entretien ou la gestion d’ouvrages,
• l'amélioration et la mise en valeur des propriétés,
• la prévention des risques naturels ou sanitaires ainsi que les pollutions et les nuisances,
• les actions menées pour préserver, restaurer ou exploiter les ressources naturelles,
• l'aménagement ou l'entretien des cours d’eau, lacs et plans d’eau, voies et réseaux divers.

La mise en place de la gouvernance de l'ASL

L'Association Syndicale Libre est administrée par un syndicat qui sera appelé communément « bureau », élu par lors de l'Assemblée Générale Constitutive par les propriétaires ou leurs représentants. 

Le bureau est constitué au moins d’un Président, un Trésorier et un Secrétaire, susceptibles pour chacun d’avoir des adjoints et éventuellement d’un vice-président.

Le bureau est élu par l'Assemblée Générale à la majorité des voix présentes ou représentées, et pour une durée de 3 ans.

Les membres du bureau sont rééligibles et leurs fonctions sont bénévoles. Leur mandat peut prendre fin par anticipation (démission volontaire, révocation par l'Assemblée Générale...). Ils continuent à assurer leurs fonctions jusqu’à l’installation de leurs successeurs.

La durée de la présente Association est illimitée. Toutefois, elle pourra être dissoute d'office par acte motivé du Président :

• Soit en cas d'approbation par l'Association Syndicale d'un autre mode de gestion légalement constitué,
• Soit dans le cas où l’Association Syndicale ne serait plus propriétaire des espaces et équipements communs car rétrocédés à la commune.

Rôles et responsabilités au sein d'une ASL

Au sein d'une association syndicale de propriétaires, différents acteurs jouent des rôles essentiels. Les membres fondateurs sont les propriétaires initiaux qui créent l'association. Les adhérents sont les propriétaires qui rejoignent l'ASL par la suite que l’on appelle «les colotis». 

Le bureau de l'ASL est composé de membres élus chargés de la gestion quotidienne de l'association, tels que : 

• le Président : c'est le représentant légal de l'ASL. Il est chargé d'organiser et de tenir l'assemblée générale, de tenir à jour la liste des membres de l'ASL et de garantir les paiements effectués à des tiers au nom de l'association.
• le Trésorier : il assure le suivi du budget de l'ASL et contrôle le recouvrement des cotisations des colotis.
• le Secrétaire : il a principalement des fonctions administratives comme l'envoi de convocation à l'assemblée générale, la rédaction du PV d'agence, ou l'envoi de courrier d'appel à cotisations.

Les implications juridiques et fiscales d'une ASL sont d'une grande importance, car elle opère en tant que personne morale distincte de ses membres. Cela implique des obligations spécifiques en matière de comptabilité et de conformité aux lois et réglementations en vigueur.

Le fonctionnement de l’ASL

La gestion d'une Association Syndicale Libre (ASL) n'est pas précisée par les textes de loi mais implique plusieurs étapes et responsabilités essentielles. Il faut alors se référer aux statuts de l'ASL qui déterminent les règles auxquelles devra se soumettre l'ASL.

De manière générale, les règles de fonctionnement des ASL sont les suivantes :

• Assemblée générale annuelle : le bureau de l'ASL organise une réunion chaque année et rassemble les membres pour discuter et voter sur les budgets, les projets, et les décisions importantes.
• Élaboration et suivi du budget : le bureau assure le suivi du budget de l'ASL en établissant les prévisions des dépenses et les revenus, issus des cotisations des colotis.
• Maintenance et entretien : le bureau est en charge de la planification et du suivi de la réalisation des travaux de maintenance des biens communs.
• Gestion administrative et juridique : Respect des obligations légales, tenue des registres, et gestion des contrats.
• Communication avec les membres : Le bureau informe les membres de l'ASL de façon régulière sur les activités, les décisions prises, et les projets en cours.
• Collecte des cotisations : Recouvrement des contributions des membres pour financer les activités et les projets communs.

Ces éléments assurent une gestion efficace et transparente des ressources et des responsabilités partagées au sein de l'ASL.

Les différences avec d'autres structures similaires

Bien que souvent confondues, l'ASL et la copropriété s'adressent à des sujets distincts :

• ASL (Association Syndicale Libre) : concerne les lotissements regroupant les propriétaires d'un ensemble d'habitations horizontales. L'entité gère les parties communes et assure le respect des règles par les habitants et futurs acheteurs.
• Copropriété : s'applique aux immeubles (habitations verticales) ou groupes d'immeubles partagés entre plusieurs propriétaires. Elle est régie par des règles spécifiques aux biens en copropriété, et gère des parties indivises appartenant aux copropriétaires.

Dans certains cas, les ASL et les copropriétés peuvent cohabiter.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à télécharger notre dossier spécial : ASL et Copro : Tout ce que vous devez savoir !

Procédure de création d'une ASL

La création d'une ASL implique plusieurs étapes cruciales.

Tout d'abord, les membres fondateurs doivent se réunir pour définir les objectifs de l'association et rédiger les statuts, qui constituent le cadre juridique et organisationnel de l'ASL.

Ensuite, il convient de procéder à la déclaration de l’association en préfecture et sa publication au Journal Officiel. 

Enfin, une fois l'ASL créée, il est essentiel de veiller à sa bonne gestion en élisant un bureau compétent et en instaurant des mécanismes de suivi et de contrôle.

Attention : Une association syndicale, après avoir obtenu le consentement unanime de ses membres et établi des statuts peut opérer selon ses propres statuts. Mais si l'on se réfère à l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, tant qu'une ASL n'a pas été déclarée en préfecture, elle ne possède aucune capacité juridique.

En conclusion, l'Association Syndicale Libre est un outil précieux pour la gestion collective des biens et espaces communs, favorisant la cohésion sociale et la préservation du patrimoine immobilier. Sa compréhension et sa mise en œuvre correcte sont essentielles pour garantir son efficacité et maximiser ses avantages pour l'ensemble des membres.

Chez ASL Community, nous accompagnons les aménageurs et les membres de bureau ASL à chaque étape de la vie d'une ASL.

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