Les obligations légales d'une Association Syndicale Libre
L’Association Syndicale Libre dispose d’un cadre juridique qui laisse relativement beaucoup de liberté. Certes, elle est encadrée par quelques lois, mais la plupart de ses obligations au niveau de son organisation et de son fonctionnement sont régies par ses statuts, rédigés par le créateur de l’ASL à sa naissance.
Le cadre juridique de l'ASL
L’Association Syndicale Libre est régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004, ainsi que la loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927.
Aux termes de l’article 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les droits et obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale de propriétaires, sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de cette dernière et les suivent de plein droit en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de ladite association ou la réduction de son périmètre.
En conséquence, tout propriétaire d’une parcelle dépendant de l’ensemble immobilier compris dans le périmètre d’un lotissement désigné, fera obligatoirement partie de cette Association Syndicale. L’adhésion et le consentement écrit, prévus à l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, résulteront de tout acte de mutation à titre gratuit ou onéreux affectant l’une de ces parcelles.
Les obligations qui en découlent ont ainsi un caractère réel, et sont opposables aux acquéreurs successifs des lots. La qualité de membre de l’Association Syndicale sera transmise de plein droit en cas de vente, à tout acquéreur d’un lot de l’ensemble immobilier, lequel sera purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur.
Les statuts d'une ASL
Les statuts d’une ASL, sont les bases fondatrices du fonctionnement de l’association syndicale libre. Ils doivent de fait mentionner un certain nombre d’informations concernant :
- La constitution et la dissolution, à savoir : l’objet, la durée, le siège, quels en sont les membres, les modalités de dissolution.
- La gouvernance : la désignation du bureau, ses pouvoirs et attributions.
- Les règles de fonctionnement : les modalités de convocation aux assemblées générales ordinaires ou extraordinaires, les règles de quorum et de majorité, les voix et droit de vote de chacun, les modes de décisions collectives, les ordres du jour, les délibérations et procès-verbaux.
- Les règles de gestion : la répartition des charges, le paiement des charges, mais aussi le recouvrement des dépenses et détermination du budget.
- Les règles d’administration : qu’il s’agisse de cessions ou d’acquisitions, d’obligations d’assurances et de contrat d’entretien.
Les statuts seront inclus dans le dépôt des pièces du lotissement et publiés au bureau des hypothèques compétent par les soins du notaire rédacteur de l’acte de dépôt.
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L'enregistrement en préfecture et publication au Journal Officiel
Afin d’être dotée de la capacité juridique et être opposable aux tiers, une déclaration de l’Association Syndicale Libre auprès de la Préfecture du département ou de la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège doit être faite. Cette déclaration comprendra un exemplaire des statuts, une copie du plan de composition ainsi que l’arrêté du permis d’aménager.
Dans le délai d’un mois à compter de la réception du récépissé de la déclaration par le préfet, un extrait des statuts contenant la date de la déclaration, le nom, l’objet et le siège de l’association sera effectué au Journal Officiel (JO).
L'assurance Responsabilité Civile
Une fois l’association syndicale libre devenue propriétaire des espaces et équipements communs, elle doit impérativement souscrire à une assurance Responsabilité Civile afin de couvrir les potentiels dommages corporels, matériels ou immatériels causés à des tiers sur ou à cause des infrastructures collectives du lotissement.
Elle pourra être complétée par d’autres assurances complémentaires telles :
- L’assurance Protection Juridique, qui permet de couvrir les frais de procédure civile, pénale, administrative et les frais d’avocats en cas de différends ou de litiges.
- L’assurance en Responsabilité Civile pour syndic bénévole, qui couvre les conséquences de la responsabilité civile encourue pour leur activité par les membres du bureau.
- L’assurance Risques Dommages, qui permet de couvrir des coûts de réparations ou de remplacement en cas de dégradations des biens collectifs du lotissement.
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