La désignation d’un syndic professionnel en cas de carence de gouvernance dans une ASL

Les associations syndicales libres ont pour rôle de gérer et d’administrer les terrains et biens communs entre plusieurs propriétaires définis dans le périmètre du lotissement. Elles permettent d’organiser et de réguler efficacement l'usage et l'entretien des espaces partagés.

Cependant, lorsque ces associations rencontrent des difficultés internes au point de ne plus pouvoir fonctionner normalement, notamment par la carence de leur bureau, la loi française prévoit des solutions comme l'intervention du tribunal judiciaire pour désigner un syndic professionnel qui s’occupera alors de la gestion des espaces et équipements communs ainsi que de l’administration de l’ASL.

Le bureau d’une association syndicale libre

Par principe, une association syndicale libre suit un modèle de gestion démocratique et bénévole, contrairement aux copropriétés qui elles sont majoritairement gérées par des organismes professionnels.

Cette gestion est assurée par un organe composé de bénévoles appelé le bureau.

Définition et élection du bureau d’une ASL

Il se compose de membres de l’ASL élus lors d’une assemblée générale ordinaire.

La composition du bureau ainsi que la durée du mandat de ses membres sont déterminées dans les statuts de l’association.

Généralement le bureau est composé au minimum de trois membres, élus pour une durée de trois ans renouvelables :

• Le(a) président(e)
• Le(a) secrétaire
• Le(a) trésorier(e)

Évidemment, en fonction de la taille de l’ASL, le nombre minimum de membres dans le bureau peut-être beaucoup plus important.

Rôle et missions des membres du bureau

Les membres du bureau jouent un rôle primordial pour l’association syndicale libre. Ils la représentent juridiquement. Le président est donc le représentant physique de l’ASL. En cas d’actions juridiques, c’est lui qui représentera l’ensemble des propriétaires.

Leur mission principale consiste à organiser la gestion et l’administration des espaces et équipements communs du lotissement. Pour cela, ils doivent souscrire à différents contrats d’entretien, d’abonnement et d’assurance et en assurer le suivi et la gestion en les renouvelant ou en choisissant d’autres prestataires en fonction des votes des colotis en AG.

Parmi ces contrats, on retrouve notamment, en fonction des cas, l’entretien des espaces verts, d’une pompe de relevage ou des voiries, l’abonnement à l’électricité ou à l’eau, et l’assurance en Responsabilité Civile, obligatoire pour les ASL afin d’assurer leurs infrastructures en cas d’incident avec des tiers.

La gouvernance de l’ASL se doit également d’organiser et de tenir au minimum une assemblée générale par an. Ils doivent donc également faire parvenir les convocations et procès-verbaux aux autres propriétaires ainsi que les appels à cotisations.

Le bureau se doit aussi de suivre l’état de recouvrement des cotisations de chaque membre et de les relancer en cas de besoin.

Enfin, les membres du bureau doivent s’assurer que les propriétaires respectent les statuts de l’association syndicale libre et des autres documents officiels pouvant encadrer le quartier, comme le règlement de lotissement ou le cahier des charges.

La carence de gouvernance d’une association syndicale libre

La gestion et l’administration d’une association syndicale libre reposent donc sur la volonté de certains de ses membres à s’investir et intégrer le bureau de façon bénévole.

Il peut arriver qu’aucun ou pas assez de propriétaires ne se portent volontaires. L’ASL se retrouve alors en carence de gouvernance.

Concrètement, la carence se manifeste lorsque le bureau est défaillant dans ses obligations ou lorsqu'il est impossible de constituer un bureau faute de volontaires. Une intervention externe, généralement par un syndic professionnel peut alors être imposé à l’ASL afin d’assurer le rôle de gestionnaire.

En cas de carence, le tribunal judiciaire peut être saisi pour nommer temporairement un syndic professionnel qui devra se charger de la gestion et de l’administration de l’association syndicale libre. Cette démarche peut être initiée par un ou plusieurs colotis ou créanciers.

Le tribunal procède alors à l’évaluation des besoins de l’ASL avant de nommer un syndic de copropriété, sans que les propriétaires ne puissent contester la décision ni le choix du professionnel sélectionné pour s’occuper de leur association.

Les conséquences de la carence de gouvernance

Pour l’association syndicale libre, la carence de gouvernance impose donc à ses membres la désignation d’un syndic de copropriété pour s’occuper de sa gestion et de son administration.

Le syndic de copropriété possède les mêmes droits, obligations et missions qu’un bureau classique. Pour autant, il ne peut impacter les prises de décisions lors des votes en AG et ne participe pas aux appels à cotisations.

Les deux principales conséquences de la mise en place d’un syndic professionnel pour les colotis sont d’un point de vue financier et d’indépendance.

En effet, avec la mise en place d’un syndic, les colotis ne sont plus autonomes dans la gestion de leur ASL. Ils ne peuvent plus agir librement concernant l’organisation des AG, les résolutions à voter et le choix des prestataires est limité aux devis demandés par le professionnel par exemple.

Ensuite, le syndic de copropriété est un professionnel rémunéré en échange du travail fourni. Généralement le coût d’un syndic varie en fonction du nombre de terrains au sein du périmètre et de la charge de travail à fournir pour la gestion des espaces et équipements communs. Dans tous les cas, la gestion de l’ASL par un syndic professionnel coûte bien plus cher aux colotis qu’une gestion bénévole, ce qui impacte évidemment le montant des cotisations annuels de chaque membre.

Conclusion :

Afin d’éviter à l’ASL et à ses membres de se retrouver en carence de gouvernance, il est important que les propriétaires s’investissent dans sa gestion et se portent volontaires à tour de rôle, afin d’intégrer le bureau.

Souvent, les colotis refusent de s’investir dans la gouvernance, par peur de la charge de travail et des responsabilités qui vont avec, souvent par manque d’informations et par crainte de ne pas avoir les compétences nécessaires.

En effet, les membres du bureau sont des bénévoles, avec des contraintes de disponibilités, familiales et professionnels comme tout le monde. Ils ne peuvent et/ou ne veulent pas consacrer beaucoup de temps à la gestion et l’administration de l’ASL.