Étude de cas : Régularisation d'une propriété en indivision et création d'une Association Syndicale Libre (ASL)

Dans le cadre d'une opération immobilière, il a été pris la décision d'économiser les frais liés à l'intervention d'un géomètre en créant plusieurs lots sur une seule et même référence cadastrale. Par conséquent, chaque propriétaire se trouve en situation d'indivision sur la parcelle globale, ce qui complique la gestion des droits et obligations de chacun. Le client, souhaitant régulariser cette situation pour éviter d'éventuels conflits futurs et pour faciliter la gestion de la propriété, a sollicité notre expertise pour lui proposer des solutions adéquates.

Questionnement

Cette indivision crée plusieurs problèmes majeurs :

• Gestion collective complexe : Les décisions concernant la parcelle nécessitent l'accord de tous les indivisaires, ce qui peut entraîner des blocages ou des différends, notamment en cas de désaccord sur les travaux ou les ventes.
• Risques juridiques et administratifs : L'absence de délimitation claire des lots peut poser des problèmes lors de la vente d'une partie de la propriété, ou encore dans la gestion des responsabilités en cas de litige entre voisins.
• Difficulté d'aménagement : Les propriétaires pourraient rencontrer des obstacles pour obtenir des autorisations de construire ou d'aménager leur lot, en raison de l'absence de division cadastrale formelle.

Conséquences et risques

Sans régularisation, cette situation d'indivision peut conduire à :

• Des conflits entre les propriétaires : Les indivisaires peuvent se retrouver en désaccord sur la gestion commune, entraînant des tensions voire des actions judiciaires.
• Une perte de valeur des biens : La complexité administrative pourrait dissuader des acheteurs potentiels, réduisant ainsi la valeur des lots lors de leur mise en vente.
• Des difficultés pour effectuer des transactions : La vente ou l'hypothèque d'un lot en indivision est juridiquement complexe et peu attractive pour les acheteurs ou les prêteurs.

Analyse des impacts

La situation actuelle expose les propriétaires à une insécurité juridique et financière notable. L'absence de division cadastrale et de régulation claire via une ASL (Association Syndicale Libre) signifie que les propriétaires n'ont pas de cadre juridique structuré pour gérer les aspects communs de leur propriété. Le risque est d'autant plus élevé que le nombre de propriétaires est important, car la gestion collective devient alors un véritable casse-tête administratif.

En outre, le manque de clarté dans la délimitation des lots peut mener à des erreurs dans les actes de vente ou à des litiges fonciers complexes, nécessitant une résolution judiciaire longue et coûteuse.

Solutions proposées et recommandations

Pour remédier à cette situation, plusieurs actions sont nécessaires :

• Faire appel à un géomètre pour diviser les parcelles : Cette étape est cruciale pour créer des lots distincts, chacun ayant sa propre référence cadastrale. Le coût estimé de cette opération est de 1000 à 2000 euros par lot. Cette intervention permettra de clarifier les droits de chaque propriétaire et de faciliter les transactions futures.
• Créer des statuts pour l'ASL : Les statuts définiront les règles de gestion des parties communes, les obligations de chaque propriétaire, et les modalités de prise de décision. Cela constitue le socle juridique indispensable pour une gestion harmonieuse des espaces et équipements communs.
• Obtenir l’unanimité des propriétaires pour adhérer à l’ASL et aux statuts : L'adhésion unanime est essentielle pour que l'ASL puisse fonctionner efficacement. Une démarche de concertation sera nécessaire pour convaincre chaque propriétaire de l’intérêt de cette régularisation.

Avantages

La mise en œuvre de ces solutions apportera plusieurs avantages :

• Sécurisation juridique : Chaque propriétaire disposera d'un titre de propriété clair et distinct, ce qui facilitera toutes les opérations futures (vente, aménagement, etc.).
• Valorisation des biens : La régularisation cadastrale et la création d'une ASL rendront les lots plus attractifs pour les acheteurs et investisseurs potentiels.
• Gestion simplifiée : L'ASL permettra une gestion collective des parties communes plus efficace et structurée, réduisant les risques de conflits.