Les rôles et responsabilités des colotis au sein de l'ASL

La gestion des espaces et équipements communs d'un lotissement repose sur une organisation collective rigoureuse, incarnée et encadrée par l’Association Syndicale Libre (ASL). Cette structure assure une coordination harmonieuse entre les propriétaires des différents lots. Cependant, pour que cette organisation fonctionne efficacement, les colotis ont des rôles et responsabilités bien définis. Leur investissement est essentiel pour garantir un lotissement avec des infrastructures de qualité et sécurisées tout en favorisant la création d’une vie de quartier forte.

Qu'est-ce qu'une Association Syndicale Libre ?

Une ASL est une forme de syndicat qui regroupe les propriétaires de lots compris dans le périmètre du lotissement. Elle permet de gérer collectivement les espaces et équipements communs dont elle est propriétaire.

Les associations syndicales libres sont régies par l’Ordonnance du 1er juillet 2004, complétée par le décret du 3 mai 2006. Ces textes juridiques, relativement souples contrairement à la loi de 1965 qui encadrent les copropriétés, offrent aux membres des ASL une certaine liberté dans les principes d’organisation et de fonctionnement qui sont définies dans les statuts, librement rédigés par les fondateurs et modifiables par les personnes de la résidence.

Les propriétaires jouent un rôle clé dans la vie de l'association. Ils participent aux décisions concernant l'entretien des infrastructures, la gestion des espaces communs, et l'application des règles de vie commune. Mais quelles sont précisément leurs responsabilités ?

Le rôle des colotis dans une ASL

En signant l’acte d’achat de leur terrain compris dans le périmètre de l’ASL, les propriétaires adhèrent de façon automatique à l’association syndicale libre. Ils acquièrent ainsi des droits et des obligations, définis dans les statuts.

Participation aux Assemblées Générales

L'une des principales responsabilités des colotis est la participation aux assemblées générales (AG). Ces réunions sont le cœur décisionnel de l'ASL. C'est lors de ces AG que les membres peuvent exprimer leurs avis, voter sur les budgets, les travaux à entreprendre, ou encore sur la modification des statuts de l'association.

La participation active aux AG permet de contribuer à la bonne gestion des infrastructures du lotissement. La répartition des droits de vote est déterminée dans les statuts, habituellement avec une voix attribuée par lot.

Cette participation n'est pas simplement un droit, mais une obligation morale pour s'assurer que les décisions prises reflètent réellement la volonté collective.

Contribution financière

Dans une ASL, la participation financière des membres est une obligation légale. Chaque propriétaire doit contribuer aux charges liées à l'entretien des parties communes et aux frais de fonctionnement de l’association, selon une répartition définie dans les statuts. Généralement, les colotis doivent s’acquitter d’une part de cotisation équivalente au nombre de logement dont ils sont propriétaires. Selon les cas, certaines dépenses peuvent ne concerner que certains terrains, et donc ne pas être affectées à tous les propriétaires. Le montant des appels de fonds est validé en assemblée générale. En fonction du montant demandé, les membres du bureau peuvent autoriser les colotis d’échelonner leur paiement, tout en veillant à préserver la capacité financière de l’association syndicale libre pour éviter tout défaut de paiement de certaines factures.

Il est essentiel que tous les membres respectent cette contribution pour assurer la bonne gestion des infrastructures du lotissement. Le non-paiement peut entraîner des pénalités et dans les cas extrêmes, des actions judiciaires à l'encontre du membre de l’association.

Respect des règles de vie commune

Les statuts de l'ASL ou s’il y en a, le cahier des charges et le règlement de lotissement, peuvent inclure des règles de vie commune au sein du lotissement. Ces normes couvrent divers aspects tels que l'entretien des jardins, le stationnement des véhicules, ou encore les horaires de chantiers.

Les colotis ont la responsabilité de respecter ces principes pour assurer une cohabitation harmonieuse. En cas de non-respect, l'ASL peut intervenir pour rappeler à l'ordre le coloti concerné, voire engager des procédures si nécessaire.

Les responsabilités particulières de certains colotis

En plus des responsabilités dont héritent les propriétaires en adhérent automatiquement à l’ASL, certains membres peuvent se porter volontaires pour intégrer l’organe de gouvernance bénévole, appelé le bureau.

Les membres du bureau

Afin de piloter l’association et s’occuper de la gestion financière et administrative liée à l’entretien des infrastructures collectives, les colotis élisent un bureau en assemblée générale. Sa composition et la durée des mandats sont définies dans les statuts et sont donc propre à chaque ASL en fonction de leurs besoins et spécificités. Généralement, le bureau est composé de trois membres élus, pour des mandats renouvelables de trois ans.

La répartition des missions entre les bénévoles dépend des besoins de l’association et des disponibilités de chaque membre. Dans la majorité des cas, la répartition des tâches se fait comme suit :

• Le Président : Il représente juridiquement l'association syndicale libre devant les autorités et les tiers. Il est chargé de l'exécution des décisions prises en assemblée générale et veille au respect des statuts.
• Le Trésorier : Il gère les finances de l'ASL, collecte les cotisations et veille à la bonne utilisation des fonds. Il prépare également le budget à soumettre lors de l'AG.
• Le Secrétaire : Il s'occupe des convocations aux assemblées, de la rédaction des procès-verbaux et de la tenue des registres.

Les responsables de commissions

Dans certaines ASL, il peut exister des commissions spécifiques chargées de différentes tâches particulières spécifiques aux besoins de l’association et de ses membres. On peut notamment retrouver des comités chargés de l’entretien des espaces verts, de la sécurité, de l’organisation d’événement dans le quartier ou encore de la digitalisation de la gestion et de l’informatique. Ces équipes sont généralement rattachées au bureau de l’association syndicale libre afin de simplifier les échanges entre eux.

Les personnes qui acceptent ces responsabilités doivent assurer la coordination des activités dans leur domaine et rendre compte de leurs actions lors des AG.

Conséquences du non-respect des obligations

Le non-respect des obligations par un coloti peut avoir des conséquences sur le bon fonctionnement de l'ASL et la qualité de vie au sein du lotissement. Par exemple :

• Absence aux AG : Si un nombre important de colotis ne se présente pas et que le quorum défini dans les statutsne peut pas être réuni, l’assemblée générale doit être reportée et les résolutions à voter, parfois essentielles pour l’entretien des infrastructures collectives, peuvent prendre un retard non négligeable.
• Non-paiement des cotisations : Cela peut entraîner un manque de trésorerie pour réaliser les travaux nécessaires, affectant directement tous les colotis.
• Non-respect des règles de vie commune : Cela peut créer des tensions entre voisins et nuire à la convivialité du lotissement.

Dans les cas les plus graves, l'ASL peut engager des actions en justice pour contraindre les colotis à respecter leurs obligations.