Transférer les espaces et équipements communs à l’ASL ou à la commune

Lors de la création d’un lotissement, et selon l’article R.442-7 du code de l’Urbanisme, l’aménageur a l’obligation de créer une association syndicale libre. L’article R.442-8 du même code vient compléter l’article précédent en définissant les cas de figure dans lesquels la création de l’ASL n’est pas obligatoire, notamment en cas de rétrocession directe des espaces et équipements communs du lotissement de l’aménageur à la commune.

Le transfert des espaces et équipements communs d’un lotissement 

Dans son opération d’aménagement, le lotisseur doit constituer une ASL afin de lui transférer les aménagements communs dont elle devra se charger pour la gestion, l’entretien et les éventuelles améliorations.

Le rôle de l’aménageur

Les espaces et équipements communs d’un lotissement sont les différentes installations et parcelles que les colotis se partagent. On y retrouve notamment, selon les lotissements : les espaces verts, les voiries, les candélabres, la pompe de relevage, les bassins de rétention des eaux de pluie, les compteurs généraux d’eau et d’électricité, les places de parking et les réseaux souterrains pour ne citer qu’eux.

Ces infrastructures communes sont la propriété de l’aménageur jusqu’à leur cession à titre gratuit. Il est chargé de leur réalisation et mise en œuvre.

Si l’aménageur a pris l’engagement de constituer une association syndicale libre lors du dépôt de son permis d’aménager, il devra alors rédiger des statuts, qui constitueront le cadre juridique de l’ASL ainsi que les règles de fonctionnement et d’organisation, pour les faire enregistrer en préfecture et les publier au Journal Officiel des Associations. Ce sont ces statuts qui définiront entre autres les règles d’entretien de ces aménagements communs.

L’acte de transfert 

L’acte de transfert est établi par le notaire et soumis à publicité foncière, le service administratif et fiscal chargé de recenser les propriétés foncières.

Ce document doit absolument comporter :

• L’identification des parties, à savoir l’aménageur et le représentant de l’association syndicale libre ou la commune.
• Relever en détail tous les biens objets de la cession.
• Les éventuelles servitudes, dont la seule mention dans les statuts ne suffit pas.

Les infrastructures communes transférées devront obligatoirement être assurées en responsabilité civile par le nouveau propriétaire.

Le changement de propriété des aménagements communs peut se faire avant ou après la réalisation des travaux de finition.

En effet, l’aménageur peut demander, conformément à l’article R 442-13 du code de l’Urbanisme, à différer des travaux. Cependant, pour obtenir cette autorisation, l’aménageur doit s’engager à :

• Terminer les ouvrages dans les délais qu’il définit et conformément au permis d’aménager
• Consigner une somme équivalente à leur coût sur attestation de travaux établie par le géomètre ou le bureau d’étude
• Produire une garantie d’achèvement des ouvrages délivrée par un établissement financier ou de cautionnement.
• Tous ces documents devront être produits auprès du notaire rédacteur de l’acte de transfert.

Dans le cas où la cession est effectuée après l’achèvement complet des espaces et équipements communs, l’aménageur doit fournir au notaire de l’opération la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) totale accompagnée de l’attestation de non-contestation signée par la mairie dans les trois mois suivant le dépôt.

Transfert à l’ASL

Dans la grande majorité des cas, l’aménageur transfère les espaces et équipements communs à une association syndicale libre qu’il aura lui-même créée au préalable. Cette association regroupe tous les propriétaires du lotissement et a pour vocation l’administration, la gestion et l’entretien de ces mêmes installations communes.

Ce transfert à l’association permet une gestion collective, participative et démocratique des aménagements communs. Les propriétaires ont un intérêt commun direct dans la conservation et l'amélioration de ces installations, ce qui favorise une bonne gestion à long terme.

Les membres de l’association syndicale libre se partagent équitablement entre eux les coûts de maintenance, d’assurances et potentiellement d’amélioration des aménagements communs.

Ils se partagent également les différentes dépenses liées à la gestion et l’administration de l’ASL, comme l’utilisation d’une plateforme de gestion pour le bureau comme celle d’ASL Community, l’accompagnement d’un syndic professionnel ou les frais de courriers recommandés pour l’envoi des convocations par exemple.

Transfert à la commune

La commune peut également demander de récupérer les aménagements communs du lotissement. Le formalisme est le même que pour l’association syndicale libre, nécessitant les mêmes informations à savoir l’identification des parties, le détail des biens objets du transfert et les éventuelles servitudes. Il peut faire en amont, l’objet d’une convention de rétrocession, subordonnée à l’expression de la volonté unilatérale de la commune. Cette convention doit répertorier :

• Les équipements cédés
• Les modalités de réception des ouvrages
• Les plans de récolement et police d’assurance
• Le moment précis du changement de propriété

Les installations sont alors incorporées dans le domaine public. Selon l’article L 318-3 du Code de l’Urbanisme, cette intégration nécessite une enquête publique dont la décision est prise par délibération du conseil municipal.

Toutefois, la commune peut ne récupérer qu’une partie des infrastructures du lotissement. Les installations non rétrocédées resteront donc àla charge de l’ASL. L’association syndicale libre ne pourra cesser alors d’exister uniquement dans le cas où la commune deviendrait propriétaire de tous les espaces et équipements collectifs.

Conclusion : 

L’aménageur a l’obligation de céder les espaces et équipements communs du lotissement soit à l’association syndicale libre, soit à la commune, si celle-ci est intéressée, soit aux deux dans le cas d’une cession partielle à la mairie. La cession se fait par acte de transfert, établi par le notaire et soumis à publicité foncière. Ce document doit obligatoirement comporter l’identification des parties, le détail des biens concernés et les éventuelles servitudes. Une fois ces infrastructures transférées, le nouveau propriétaire devra en assurer la gestion, la maintenance, l’amélioration et les assurer en responsabilité civile.