Comment bien informer les acquéreurs du fonctionnement de l'ASL

Lors de la création de son opération d’aménagement, le lotisseur doit créer une association syndicale libre afin de lui transférer les espaces et équipements communs. L’ASL a alors la charge de l’administration et de la gestion de ces infrastructures.

Il est primordial pour l’aménageur d’informer les nouveaux propriétaires de la création de l’association et de leur donner les clés pour qu’ils puissent prendre conscience de son importance afin de mettre en place une gestion harmonieuse, efficace et pérenne.

Comprendre l’ASL

Dans la grande majorité des cas, les propriétaires n’ont jamais entendu parler d’ASL au moment de l’acquisition de leur terrain et n’en connaissent donc rien. Il est donc essentiel de leur expliquer les bases, en commençant par définir ce qu’est une association syndicale libre, son objectif et le cadre juridique qui s’applique.

Qu’est-ce qu’une association syndicale libre ?

Une Association Syndicale Libre (ASL) est une structure juridique regroupant les propriétaires des biens compris dans son périmètre, ayant pour objet social la gestion collective des espaces et équipements communs du lotissement. Elle est souvent confondue avec la copropriété qui s’applique aux ensembles immobiliers verticaux, notamment les immeubles.

Les spécificités de l’ASL

L'association syndicale libre se distingue de la copropriété par son cadre juridique, plus souple, régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004 qui vient encadrer ses statuts. Ce document définit toutes les règles de fonctionnement, de gestion, d’administration et d’organisation de l’ASL. Concrètement, cette entité possède une grande liberté statutaire, permettant à ses membres de bénéficier d’une gestion sur mesure des projets d’entretien et d’améliorations des espaces et équipements communs.

Par essence, les associations syndicales libres s’organisent de façon autonome, autour d’une gouvernance bénévole appelée le bureau. Ses membres sont élus par les colotis lors d’une assemblée générale et ont pour missions de faire respecter les statuts, d’administrer l’association et de mettre en application les décisions collectives. Ils sont également les représentants physiques de l’ASL sur le plan juridique.

Les droits et obligations des acquéreurs

En devenant membre de l’ASL, les propriétaires doivent se soumettre de fait, aux droits et obligations qu’ils ont vis-à-vis de l’association concernant la gestion des espaces et équipements communs.

Les droits des membres de l'ASL

Les nouveaux acquéreurs ont plusieurs droits en tant que membres de l'ASL, notamment :

• Le droit de participer aux assemblées générales et de voter sur les décisions importantes
• Le droit d'accès aux documents administratifs et financiers de l'association
• Le droit de proposer des résolutions à l'ordre du jour des réunions

Les obligations des membres de l'ASL

En contrepartie, les acquéreurs ont également des obligations à respecter :

• Participer financièrement aux charges communes selon les modalités définies dans les statuts
• Respecter les décisions prises en assemblée générale
• Contribuer à la bonne gestion et à l'entretien des parties communes

Informer les nouveaux acquéreurs

L’aménageur doit donc informer les membres de l’ASL de sa création, ainsi que des droits et des obligations qui s’imposent à eux. Il est également important de les informer sur le fonctionnement et l’organisation de l’association ainsi que de les tenir au courant des avancées dans le processus de sa mise en place.

Quelles informations transmettre aux acquéreurs ?

Parmi les informations essentielles à transmettre aux colotis, l’aménageur doit leur communiquer :

• Les statuts de l'ASL
• Le règlement intérieur et le cahier des charges s’il y en a
• Le contrat d’assurance en responsabilité civile pour les espaces et équipements communs
• L’arrêté de création de l’ASL
• La publication au journal officiel

Il peut également les informer des aspects suivants :

• Les membres du bureau et leurs rôles
• Le fonctionnement et l’organisation de l'ASL et les principales règles à respecter

Il devra également répondre aux questions et préoccupations des nouveaux propriétaires.

Chez ASL Community, nous mettons gratuitement à votre disposition notre guide sur les premiers pas des ASL, que vous pouvez communiquer à vos clients lors de l’acquisition de leur terrain afin de leur transmettre toutes les informations à maîtriser concernant les associations syndicales libres.

Communiquer de manière régulière et transparente

L’aménageur peut tenir informé les colotis des avancées étape par étape du processus de création de l’association syndicale libre. Les colotis pourront donc suivre et prévoir à quel moment ils deviendront autonomes concernant la gestion des espaces et équipements communs et donc s’organiser en fonction.

Le lotisseur peut notamment communiquer avec eux au sujet :

• De l’acte de transfert
• De la mise en place d’une assurance en responsabilité civile
• De l’état d’avancée de de la commercialisation des terrains
• De l’organisation de la première assemblée générale constitutive

Faciliter la prise en main de l’ASL par les colotis

Des colotis informés et conscients des enjeux de la gestion des espaces et équipements communs présente de nombreux avantages pour l’aménageur, notamment dans la mise en place de la gouvernance bénévole et autonome de l’ASL.

Élection des membres du bureau

Plus les propriétaires sont informés, plus il est simple pour eux de s’investir dans l’association syndicale libre et potentiellement de se présenter en tant que membre du bureau.

La première assemblée générale constitutive est cruciale car elle pose les bases de la gestion des espaces et équipements communs ainsi que de l’organisation de l’associatio. Elle est également souvent la première occasion de rencontre entre tous les colotis.

Les bonnes pratiques à leur conseiller

Une fois le bureau élu, ses membres doivent accomplir les premières missions cruciales avant d’initier la gestion courante de l’ASL. Ils doivent notamment ouvrir un compte bancaire au nom de l’association, souscrire divers contrats d’entretien, d’abonnement et d’assurance, ainsi que récupérer les éventuels fonds restants séquestrés chez le notaire. Il n’est pas rare qu’ils aient alors besoin d’accompagnement pour mener à bien ces missions.

De plus, il faut garder à l’esprit que ce sont des bénévoles, et que leur temps reste précieux. Il peut être appréciable de leur communiquer certaines bonnes pratiques à mettre en place afin de leur faire économiser du temps, mais également de l’argent dans le cadre de la gestion des infrastructures collectives et de l’administration de l’ASL. Parmi les solutions à leur apporter, il peut être intéressant de leur conseiller l’utilisation d’une plateforme dédiée, comme ASL Community qui permet d’automatiser et de simplifier les différentes missions du bureau, de fluidifier les échanges d’informations entre colotis ainsi que de favoriser la création d’une vie de quartier en renforçant les liens sociaux entre les propriétaires.

Conclusion

Informer efficacement les nouveaux acquéreurs sur le fonctionnement et l’organisation de l'ASL ainsi que leurs droits et obligations, est essentiel pour garantir une gestion harmonieuse et transparente des espaces et équipements communs. Plus les colotis sont informés et plus leur investissement au sein de l’association est important, assurant une prise de fonction autonome, fluide et sereine pour les nouveaux propriétaires. La communication est la clé pour éviter les cas de désaccords entre colotis.

Pour aller plus loin, consultez notre article : « Gestion simplifiée des ASL : Par où commencer ? »