Comment rédiger les statuts d’une Association Syndicale Libre simplement ?

Contrairement à la copropriété, le cadre juridique de l’Association Syndicale libre permet de disposer d’une grande liberté dans la rédaction et l’organisation. 

L’Association Syndicale Libre est régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004, ainsi que la loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927. 

Aux termes de l’article 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les droits et obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de cette dernière et les suivent de plein droit en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de ladite association ou la réduction de son périmètre.

Les statuts d’une ASL et ses encadrements :

Les statuts d’une ASL sont les bases fondatrices du fonctionnement de l’association syndicale libre. Ils déterminent les différentes règles à suivre et à faire respecter entre les propriétaires membres afin d’assurer un cadre organisationnel juste.

Ils doivent de fait mentionner un certain nombre d’informations concernant :

• La constitution et la dissolution, à savoir : l’objet, la durée, le siège, quels en sont les membres, les modalités de dissolution
• La gouvernance : la désignation du bureau, ses pouvoirs et attributions.
• Les règles de fonctionnement : les modalités de convocation aux assemblées générales ordinaires ou extraordinaires, les règles de quorum et de majorité, les voix et droit de vote de chacun, les modes de décisions collectives, les ordres du jour, les délibérations et procès-verbaux.
• Les règles de gestion : la répartition des charges, le paiement des charges, mais aussi les modalités de recouvrement des cotisations et détermination du budget.
• Les règles d’administration : qu’il s’agisse de cessions ou d’acquisitions, d’obligations d’assurances et de contrats d’entretien.

Les propriétaires d’une parcelle dépendant de l’ensemble immobilier objet de l’ASL, font obligatoirement partie de cette association.

L’adhésion et le consentement écrit prévus à l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 résultent de tout acte de mutation à titre gratuit ou onéreux.

Les statuts s'imposent à chaque propriétaire, ils sont donc tenus de les respecter.

Mise en œuvre des statuts d’une ASL

Au moment du dépôt du permis d’aménager, l’aménageur prend l’engagement, conformément à l’Article R 442-7 du Code de l’Urbanisme, de constituer une Association Syndicale Libre, à laquelle sera dévolue la propriété, la gestion, et l’entretien des terrains et équipements communs. Les statuts ainsi élaborés sont intégrés dans le dossier appelé dépôt de pièces enregistré chez le notaire de l’opération, et sont annexés à chaque acte de vente d’une parcelle objet du lotissement. 

Plus simplement chaque acte de vente d’un des lots comporte l’acceptation des statuts et l’adhésion à l’ASL. 

Les statuts doivent être adaptés aux spécificités de chaque opération de lotissement, être suffisamment clairs et précis, mais aussi et surtout facilement applicables à l’usage, afin d’éviter tout contentieux.

Ils sont ensuite déclarés en préfecture lors des démarches de création de l’Association Syndicale Libre afin d’obtenir l’arrêté de création, fonts baptismaux de l’ASL. La création de l’ASL sera ensuite finalisée lors de la publication de cette dernière au Journal Officiel des associations.

Les statuts ne sont pas limités dans le temps. Ils sont valides durant toute la durée de vie de l’ASL, et restent modifiables si besoin. Néanmoins leur modification pouvant être impactante, l’approbation sera soumise aux votes des membres de l’association, selon les règles de majorité définies dans les statuts. Et devra faire l’objet d’une déclaration de modification, auprès de la Préfecture du département ou de la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège.

Quelles mentions dans les statuts ?

La plus grande attention doit être portée sur la rédaction des statuts de l’ASL, de façon à en garantir leur bonne mise en œuvre dans le temps, par les futurs membres de l’association le plus souvent novices en la matière.

Il est important, outre les spécificités du lotissement, d’y voir figurer :

• Les informations générales : objet, durée, siège, membres, conditions de dissolution
• Les informations sur la prise en charge des biens et équipements communs, ainsi que leur transfert de propriété 
• Les modalités de tenue des assemblées générales, qu’elles soient ordinaires ou extraordinaires
• Les principales règles d’administration
• Les modalités de répartition des charges et provisions
• Les éventuelles servitudes

Par exemple il faudra apporter une attention toute particulière aux règles qui vont définir les voix et droits de vote.

En effet dans l’hypothèse d’une ASL exclusivement composée de lots de terrains à bâtir, la règle de principe peut simplement être édictée de la manière suivante : « la propriété d’un lot confère à son ou ses propriétaires une voix ».

Dans le cas d’un lotissement composé de lots de terrains à bâtir et d’un macro-lot (ensemble immobilier composé de plusieurs logements) il est primordial de poser une règle plus précise.

Prenons l’exemple d’un ensemble composé de 18 terrains à bâtir et d’un macro-lot de 36 logements. Quelle règle vous semble la plus juste ?

• 1 logement = 1 voix, ce qui reviendrait à donner la majorité au macro-lot avec 36 voix
• 1 lot = 1 voix, ce qui reviendrait à ne donner qu’une seule voix au macro-lot

La vérité se situe certainement entre le deux. ASL Community vous accompagne dans l’élaboration de ces règles, qui si elles sont mal calibrées, créent des discordes et potentiellement des conflits au sein de l’ASL.

Conclusion : 

Rédiger les statuts d’une l’Association Syndicale Libre n’est pas toujours aisé et requiert la plus grande attention. 

Il vaut mieux éviter la modification des statuts après leur déclaration auprès de la préfecture afin d’éviter un processus souvent très long. Il est donc préférable pour les aménageurs de confier cette tâche à un spécialiste. C’est pourquoi ASL Community se propose de mettre à votre disposition toute son expertise en la matière, afin de vous proposer des statuts complets, conformes et sur mesure.