Les 10 notions principales pour comprendre les ASL

Les associations syndicales libres sont des associations de propriétaires, particuliers ou professionnels, dans un ensemble immobilier horizontal. La mission de l’ASL est de gérer et d’administrer les aménagements communs du lotissement afin de les entretenir et de les améliorer. Il ne faut pas la confondre avec une copropriété qui concerne les ensembles immobiliers verticaux. Pour bien comprendre ce qu’est une ASL et son fonctionnement, il est important de maîtriser certaines notions spécifiques.

Le cadre juridique de l’association syndicale libre

L’association syndicale libre est régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004. Le cadre juridique de l’ASL est relativement souple comparé à celui des copropriétés, régi par la loi du 10 juillet 1965.

Les statuts de l’ASL

Les statuts d’une association syndicale libre sont les bases fondatrices de son fonctionnement et de son organisation.

Les statuts vont notamment définir :

• Les modalités de sa constitution et de sa dissolution : son objet, son siège social, son périmètre, ses membres et les modalités de dissolution,
• Sa gouvernance : la désignation de sa présidence et de son bureau, ainsi que leurs pouvoirs et attributions,
• Ses règles de fonctionnement : les modalités de convocation aux AG, les différentes règles de majorité et de quorum, la répartition des droits de vote et des cotisations, les modes de décisions collectives etc…
• Ses règles de gestion : le paiement des charges, le recouvrement des cotisations et la détermination du budget
• Ses règles d’administration : Les cessions ou acquisitions, les obligations d’assurances et divers contrats d’entretien.

Les espaces et équipements communs

Les associations syndicales libres ont comme objet social la gestion et l’administration des espaces et équipements communs du lotissement, compris dans leur périmètre, défini dans leurs statuts.

Les espaces et équipements communs, ou EEC, peuvent être de natures diverses.

L’ASL peut être propriétaire des voiries, des candélabres, des espaces verts, d’une pompe de relevage, d’un bassin de rétention des eaux de pluie, d’un compteur général énergétique, de places de parking ou encore d’un local poubelle pour ne citer que ces exemples.

Ces aménagements communs seront sujets à différents contrats souscrits au nom de l’association syndicale libre afin de les entretenir, de les alimenter en énergie ou encore de les améliorer.

Les membres de l’ASL

Selon l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 : « les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés constaté par écrit ».

Les propriétaires d’un terrain compris dans le périmètre de l’ASL sont donc automatiquement membre de l’association dès la signature de l’acte d’acquisition notarié dans lequel se trouve une clause d’adhésion.

En cas de vente de son lot, l’ancien propriétaire sort de l’association syndicale libre et le nouveau propriétaire prend automatiquement sa place.

L’organisation d’une association syndicale libre

Une ASL n’est pas organisée de la même façon qu’une copropriété, qui est représentée par un syndic qu’il soit professionnel ou bénévole. L’association syndicale libre est gouvernée par des membres bénévoles élus lors d’une assemblée générale qui composent le bureau de l’association.

Le président de l’ASL

Comme pour toute association, l’ASL doit être représentée juridiquement par une personne physique, un président. Il est élu lors d’une assemblée générale ordinaire par les autres propriétaires. La durée de son mandat est déterminée dans les statuts, elle est généralement de 3 ans renouvelable.

Il doit organiser et animer les assemblées générales. Comme dit plus haut, il représente l’association dans tous les actes de vie civile, notamment en justice.

Il est chargé de tenir à jour la liste des propriétaires et d’assurer le paiement des différentes dépenses de l’association.

Le bureau de l’ASL

Le bureau de l’ASL, dont fait partie le président, est élu lors d’une assemblée générale ordinaire.

La composition du bureau dépend des statuts, mais généralement il est composé de trois membres :

• Le(a) président(e)
• Le(a) secrétaire
• Le(a) trésorier(ère)

Le bureau de l’ASL doit faire respecter les statuts par tous les colotis. Il a la charge de l’organisation et de la tenue des assemblées générales, de la bonne tenue du budget ainsi que du recourvement des cotisations et de souscrire aux différents contrats au nom l’association syndicale libre.

Évidemment, les bénévoles du bureau ont un devoir de transparence auprès des autres membres et toutes leurs actions doivent être guidées pour défendre les intérêts de l’association.

Une gestion démocratique

L’association syndicale libre permet à tous ses membres de pouvoir la représenter et de prendre part à toutes les décisions la concernant grâce à un système de vote équitable.

Les assemblées générales 

Afin de faire voter les différentes actions de l’association syndicale libre par ses membres, le bureau doit organiser des assemblées générales ordinaires ou extraordinaires, en fonction des résolutions soumises au vote.

• Les assemblées générales ordinaires concernent toutes les décisions de gestion globale de l’ASL, comme le vote du budget et des cotisations, la souscription, le renouvellement ou la dénonciation des contrats au nom de l’association, l’élection du bureau, les travaux d’entretien des espaces et équipements communs ou les travaux d'améliorations etc…
• Les assemblées générales extraordinaires concernent toutes les résolutions impactantes au niveau de l’ASL, comme la modification des statuts, du cahier des charges ou du règlement de lotissement, l’acquisition ou la cession d’espaces au nom de l’association ou encore les dépenses dépassant un certain montant déterminé dans les statuts. Les règles de vote et de quorum sont plus strictes pour ces décisions que pour celles votées en AG ordinaire car elles concernent une modification profonde de l'organisation.

Les membres de l’ASL sont invités à participer à ces assemblées générales par une convocation dont les modalités d’envoi et de réception sont définies dans les statuts.

Une fois l’assemblée générale tenue, les membres du bureau doivent transmettre à tous les colotis un procès-verbal résumant les votes et débats qui ont eu lieu.

Le budget 

Lors des assemblées générales ordinaires, les colotis votent pour un budget prévisionnel qui regroupe toutes les dépenses et recettes prévues pour l’année à venir. Le budget prend donc en compte le montant de tous les contrats d’abonnement et d’assurance souscrits au nom de l’association, les contrats et travaux d’entretien exceptionnels, les frais d'administration de l’ASL, les cotisations des colotis et les autres ressources potentielles qu’elle pourrait posséder.

Les dépenses et ressources sont soumises au vote des colotis et doivent être adoptées à la majorité prévue dans les statuts.

Ce budget prévisionnel détermine l’appel à cotisation auquel devront répondre tous les membres de l’ASL pour couvrir tous les frais et avoir un fonds de trésorerie pour pallier les dépenses imprévues.

Les cotisations 

Comme dit précédemment, les colotis reçoivent des appels à cotisations après la tenue de l’assemblée générale en fonction du budget voté. Si les finances de l’ASL ne suffisent pas à répondre à tous les postes de dépenses prévus pour l’année à venir, les colotis doivent participer, à hauteur des montants votés lors de l’AG.

Les modalités d’appel de fonds et leur recouvrement sont définis dans les statuts de l’ASL.

Le recouvrement des cotisations est obligatoire pour tous les colotis, les membres du bureau y compris.

Les membres de l’ASL peuvent se mettre d’accord pour régler leur cotisation en une ou plusieurs fois en fonction de son montant et de leur fonctionnement.

Les contrats souscrits au nom de l’ASL

Pour répondre aux différentes obligations et besoins en assurance, en entretien et en amélioration de l’ASL, les membres du bureau vont faire appel à différents prestataires. Les contrats avec ces prestataires, qu’ils soient récurrents ou exceptionnels, doivent être souscrits au nom de l’ASL.

Parmi les contrats à souscrire, on va retrouver les contrats d’assurances, notamment en Responsabilité Civile, qui est obligatoire pour les ASL.

En fonction de ces espaces et équipements communs, l’association syndicale libre va également souscrire à des contrats auprès des fournisseurs d’énergie, d’entretien des espaces verts, d’entretien de la pompe de relevage ou du bassin de rétention des eaux de pluie si elle en a. L’ASL peut aussi acquérir du matériel ou aménager des espaces à mettre à disposition des colotis, comme un terrain de pétanque ou une tondeuse autoportée.

Enfin l’ASL peut souscrire à des contrats d’aide à la gestion pour le bureau, soit en faisant appel à un syndic professionnel soit en utilisant une plateforme de gestion dédiée comme ASL Community.

La rétrocession des espaces et équipements communs

L’association syndicale libre cesse d’exister à partir du moment où elle n’est plus propriétaire des espaces et équipements communs. Elle perd la propriété de ces espaces et équipements communs quand elle rétrocède la totalité des aménagements communs à la commune. Ce transfert de propriété se fait par une convention de rétrocession, subordonnée à l’expression unilatérale de la commune.

En cas de rétrocession partielle, l’ASL continuera de gérer et d’administrer les infrastructures communes dont elle reste en possession.