Quelle est la différence entre une ASL et une copropriété ?

La différence principale entre une ASL et une copropriété concerne les sujets à qui s’adressent ces deux types d’associations. Une ASL fonctionne dans le cadre des lotissements tandis que la seconde s’adresse aux propriétaires dans les immeubles.

Plus précisément, la première est une association regroupant les propriétaires d’un même lotissement (ensemble d’habitations) dont l’objectif est de gérer, d’entretenir et de pourvoir à l’amélioration des espaces et équipements communs. Elle concerne donc les propriétaires, particuliers ou professionnels, d’un bien immobilier sur un ensemble « horizontal », que la procédure d’urbanisme soit un permis d’aménagement ou de construire.

La copropriété quant à elle, se définit selon la loi du 10 juillet 1965, comme « un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitations dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ».

La différence majeure entre ces deux entités étant que l’ASL est par essence propriétaire des espaces et équipements communs, alors que la copropriété gère des parties indivises appartenant aux propriétaires de l’immeuble.

Mais les différences ne s’arrêtent pas là, et c’est ce que nous allons voir dans cet article.

Les différences d’un point de vue juridique entre l’ASL et la copropriété ? 

Les textes de référence :

Tout d’abord, l’Association Syndicale Libre est régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004 modifiée, et tous textes d’application complémentaires ou modificatifs, notamment le décret pris pour son application 2006-504 du 3 mai 2006, les articles R442-7 et R442-8 du code de l’urbanisme et par les statuts.

A cette ordonnance, quelques lois viennent encadrer le fonctionnement et la définition même de celle-ci, comme la loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927.

La première définition de la copropriété est établie par le code civil de 1804 mais il a fallu attendre la loi du 10 juillet 1965 pour que celle-ci se voit définir un cadre légal.

Cette loi sera complétée en 2014 par la loi ALUR, permettant un meilleur encadrement des syndics de copropriétés, puis par les lois ELAN du 23 novembre 2018 qui modifie le fonctionnement des copropriétés, et Climat du 22 août 2021 qui limite la location du logement en cas de mauvais score énergétique.

La création d’une ASL :

Concernant la création de ces structures juridiques, elle demeure obligatoire qu’il s’agisse d’une association syndicale libre et d’une copropriété.

Cette création doit se faire auprès de la préfecture pour la première tandis que pour la seconde, c’est le notaire qui devra faire une publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété au Fichier immobilier. De plus, conformément à la loi ALUR ou loi Duflot II, du 24 mars 2014, elle doit être immatriculée au registre national des copropriétés. 

Les règles de fonctionnement :

Lors de la création de l’Association Syndicale Libre, des statuts sont rédigés, déterminant ainsi les règles d’usage, d’entretien et de fonctionnement des espaces et équipements communs. Les statuts ainsi rédigés s’imposent à tout propriétaire d’une parcelle de l’ensemble immobilier constitué, ainsi qu’à tout acquéreur successif.

Pour la copropriété, les règles de bon fonctionnement sont fixées par le règlement de copropriété. C’est une sorte de charte commune qui s’impose aux propriétaires et acquéreurs successifs, définissant les droits et devoirs de chaque propriétaire au regard de l’ensemble de la copropriété.

L’Association Syndicale Libre jouit d’une grande liberté dans la rédaction de ses statuts, car peu réglementée. À l’inverse, le règlement de copropriété est très encadré par la loi de 1965.

La durée de vie d’une Association Syndicale Libre ou d’une copropriété est illimitée. Elles peuvent toutefois se voir dissoutes en cas de rétrocession des espaces et équipements communs à la collectivité pour la première, ou en cas de destruction de l’immeuble pour la seconde.

Un fonctionnement qui diffère

L'organisation de l'ASL et de la copropriété :

Pour la gestion de ces entités, deux types d’organisations sont créées.

Pour les Associations Syndicales Libres, un bureau est mis en place. Il est au minimum constitué d’un(e) président(e), d’un(e) secrétaire et d’un(e) trésorier(e). Le mode d’élection, ainsi que la durée du mandat des membres du bureau, sont déterminés par les statuts. Les missions des membres du bureau de l'ASL sont d’administrer l’association, d’organiser les assemblées générales, de faire appliquer les décisions votées lors de ces dernières, de gérer le budget de fonctionnement et de faire respecter les statuts.

Les propriétaires, les membres du bureau compris, se rassemblent lors d’assemblées générales ordinaires ou extraordinaires, dont la fréquence est déterminée par les statuts, généralement une fois par an. Y sont traités les différents sujets portants sur les espaces et équipements communs, leur gestion, leur amélioration, leur financement ainsi que l’organisation de l’Association Syndicale Libre. Les droits de vote et majorités requises sont fixés eux aussi par les statuts.

Du côté de la copropriété, la gestion est principalement assurée par un syndic de copropriété, pouvant être professionnel ou non-professionnel (constitué de propriétaires bénévoles), le cas échéant, assisté d’un conseil syndical. Leur mandat est limité à 3 ans renouvelable. Ses missions sont relativement semblables à celles du bureau d’une ASL.

Tous les copropriétaires se réunissent lors d’assemblées générales, qui doivent avoir lieu au minimum une fois par an. Les sujets traités concernent les travaux et orientations qu’ils souhaitent pour leur immeuble. Chaque décision fait l’objet d’un vote dont les règles varient selon la nature des décisions à prendre. 

Le mode de financement :

Au niveau du mode de financement, là aussi la différence entre les deux entités est importante.

Pour l’Association Syndicale Libre, une fois de plus, la clé de répartition des charges est déterminée dans les statuts : généralement un lot équivaut à 1 voix et donc 1 cotisation. Le budget est proposé par les membres du bureau lors des assemblées générales, en fonction du coût de l’entretien, des potentielles améliorations souhaitées etc…

De l’autre côté, le financement d’une copropriété se fait par appels de fonds auprès des copropriétaires. Ces derniers concernent les charges courantes, ils peuvent également être ponctuels selon les besoins non récurrents tels que des travaux. Les charges sont réparties selon l’état descriptif de division de la copropriété, en fonction du nombre de tantième de chaque copropriétaire.

Pour finir, que ce soit pour les Associations Syndicales Libres ou pour les copropriétés, des solutions existent afin de faciliter leur création, leur organisation et leur gestion.

ASL Community s’est spécialisé dans l’accompagnement des différents acteurs autour de l’Association Syndicale Libre.

Conclusion :

Pour conclure, une Association Syndicale Libre et une copropriété comportent, certes quelques similitudes, mais diffèrent à de nombreux égards. 

La principale différence portant sur le cadre juridique qui s’impose à elles. En effet là où l’Association Syndicale Libre bénéficie d’une grande liberté d’action, la copropriété se voit imposer un cadre réglementaire très contraignant.